Professionelle Unterstützung
für kleine WEGs
WEG-Selbstverwaltung ganz einfach –
wir machen Sie fit und unterstützen bei Bedarf.
Die Situation
Immobilien-Selbstverwaltung
Die Herausforderung
Durch die Aufnahme des Begriffs “zertifizierter Verwalter” in das WEG-Recht wird es für kleine WEGs nach und nach schwieriger, einen Hausverwalter*in zu bekommen. Viele Verwalter*innen können oder wollen die Zertifizierung nicht nachholen, da dadurch die Kosten für die Verwaltung – und somit letztlich für die Eigentümer – weiter steigen. Aus diesem Grund übernehmen manche Verwalter die Hausverwaltung nur bei einer Mindesteinheitenzahl.
Was als guter Ansatz zur Qualitätssicherung gedacht war, wird nun zum Kosten- und Angebotsproblem.
Die Falle
Nach Gesetz ist es möglich, auch nicht-zertifizierte Verwalter*innen zu bestellen, ABER bei genauer Auslegung des Gesetzes handelt es sich dann höchstwahrscheinlich nicht mehr um eine ordnungsgemäße Verwaltung mit dem Problem, dass Beschlüsse dann anfechtbar sind.
Vorteil kleine WEGs
Aufgrund der überschaubaren Größe und der persönlichen Beziehung der Eigentümer*innen untereinander kann eine Selbstverwaltung nach § 9b Abs. 1 WEGesetz angestrebt werden, sofern eine große Mehrheit der Eigentümer*innen zustimmen.
Die Möglichkeiten
Eine “echte” Selbstverwaltung, bei der alle Eigentümer die Verwaltungsaufgaben gemeinschaftlich wahrnehmen, ist schwer vorstellbar, da die gemeinschaftliche gesetzliche Vertretung zum Beispiel erfordert, dass Verträge von allen Miteigentümern gemeinschaftlich abgeschlossen werden müssen. Nach der Gesetzesreform ist es grundsätzlich nicht mehr zulässig, dass die Eigentümer per Beschluss einen Miteigentümer bevollmächtigen. Hier müsste dann ein Geschäftsverteilungsplan erstellt werden, der jedem Eigentümer einen eigenen, klar definierten Aufgabenbereich zuweist und für dessen Wahrnehmung er von allen anderen Eigentümern bevollmächtigt wird.
Hingegen kann die Verwaltung durch einen internen Verwalter*in dann als einfacherer Ansatz gesehen werden. Hierzu wird mit einem Eigentümer ein Verwaltervertrag abgeschlossen. Aber Achtung: Wird dabei ein Honorar oder Gehalt für den Verwalter bestimmt, ist das Berufszulassungsgesetz für Wohnimmobilienverwalter relevant. Somit wird wiederum die Zertifizierung ein Thema. Im Gegensatz dazu ist eine pauschale Aufwandsentschädigung als Option denkbar.
Anforderungen und Angebot
Qualität bleibt ein Thema
Es gilt zu bedenken, dass bei einer Selbstverwaltung die Verwaltung von Laien nebenberuflich ausgeführt wird. Anders ausgedrückt bekommt ein beruflicher Verwalter nicht zu Unrecht eine monatlich Pauschale für die Erreichbarkeit, die Abwicklung von Anfragen und die Koordination von Dienstleistern oder nicht zuletzt die Abstimmungstermine mit dem Beirat und die Erstellung des Jahresabschlusses.
Im Grunde genommen können die Tätigkeiten in drei Blöcke aufgeteilt werden: Betriebswirtschaftliche und primär wichtigste Themen sind Wirtschaftsplan, Hausgeldzahlungen, Heizkostenabrechnung und Jahresabrechnung mit Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen für die Steuererklärung.
Des Weiteren die organisatorischen Dinge wie Durchführung der Eigentümerversammlung und die Formulierung und Dokumentation der Beschlüsse sowie das Führen der Beschlusssammlung. Nicht zu vergessen, die ganzen Kleinigkeiten, wie z.B. Abstimmung mit Reinigungsdientleistern, Gartenpflegern oder die Erstellung des Kehrwochenplans.
Genauso wichtig sind dann technische Aspekte zum Beispiel die Koordination von Handwerkern für Reparaturen oder die Planung (Angebotseinholung) und Durchführung von Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen.
Ohne Unterstützung wird’s schwierig
Das alles ist – zumindest am Anfang – ganz schön viel. Aus diesem Grund sollte es dem/der Selbstverwalter*in möglich sein, sich Hilfe für bestimmte Themenbereiche zu holen. Sinnvollerweise wird dies gleich mit dem Beschluss zur Selbstverwaltung und der Verwalterernennung fixiert und ein Budget dafür vereinbart.
Von der Verwaltung zur Selbstverwaltung
Kümmert sich Ihr Verwalter nicht intensiv um Ihre WEG? Wurde der Verwaltervertrag beendet und Sie finden keinen (günstigen) Immobilienverwalter?
Tatsächlich bin ich aus diesen Gründen ursprünglich zur Verwaltung von WEGs gekommen. Punkte, die mir als Beirat wichtig waren und auch heute noch sind – wie die kurzfristige Klärung von aktuellen Problemfällen, die Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen – mit regionalen Handwerkern und Dienstleistern, auf die man sich verlassen kann – und eine zielführende Erarbeitung von Vorschlägen, wie Themen einfach und kostengünstig umgesetzt werden können, konnten die Hausverwalter, die in unseren WEGs tätig waren, leider nicht bieten.
Bei einer gesunden Gemeinschaft sollte es möglich sein, objektiv und lösungsorientiert Themen zu diskutieren. Sofern dies gegeben ist, spricht nichts gegen die Selbstverwaltung, sofern diese die oben genannten Punkte zufriedenstellend und nachvollziehbar umsetzt. So werden Versammlungen nicht mehr zu Pflichtterminen und nebenbei sparen die Eigentümer auch noch bei den Verwaltungsgebühren.
Mein Angebot
Mein Angebot ist es, die Selbstverwaltung zu unterstützen mit einem Erstberatungsangebot, mit einem Coachingangebot für Verwalter*in und Beirat sowie der Abwicklung mit dem Heizkostendienstleister (z.B. Ista, Minol, Techem, Domotherm, etc.) und der gesamten Erstellung des Jahresabschlusses auf Basis der Buchungen auf dem Gemeinschaftskonto und den vorhandenen Belegen. Ganz einfach und als Bausteine einfach dazu buchbar.
Was mich dazu befähigt
Als Diplom-Betriebswirt, Kommunikationsfachwirt und geprüfter Hausverwalter wurde die Verwaltung von WEGs bis 2022 regional im Großraum von Schwäbisch Gmünd – von Rechberg bis Spraitbach, von Lorch bis Heubach – angeboten. In Anbetracht der enormen Kosten, die gerade für Kleinst-WEGs von 3 bis 8 Einheiten bei der Beauftragung einer externen Hausverwaltung entstehen, habe ich mich dazu entschlossen, mich künftig auf die Unterstützung der Selbstverwaltung zu spezialisieren.
Wenn dies für Sie interessant ist, sollten wir miteinander reden!
Die Bausteine
Unterstützung für die interne Hausverwaltung
Kontakt
Gerne unterstützen wir auch Ihre selbstverwaltete WEG.
Bei Interesse an einem individuellen Angebot hinterlassen Sie uns doch ein paar Informationen zur WEG, dem aktuellen Status der Verwaltung und Ihre Kontaktdaten mit Angabe Ihrer Funktion innerhalb der WEG.
Wir setzen uns dann gerne mit Ihnen in Verbindung.